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土地流转靠信托“点石成金”

虽然目前农村土地确权、流转等机制还不完善,但土地流转中存在的巨大商机已经得到了普遍关注。阿里巴巴推出“聚土地”项目将土地流转与电子商务结合,探索农村土地改革的新模式,此外信托等金融机构也早已开始了这方面的尝试。

但与其他模式相比,信托制度的权、责、利相分离的制度特性和农村集体土地所有权与使用权相分离的特点之间存在着天然的契合。只有信托这种金融工具介入土地流转,可以在没有改变农村集体土地用地性质的前提下,将农村土地使用权作为信托财产,委托给信托公司经营管理,实现土地收益权的标准化和凭证化,同时还让土地使用权委托方定期领取收益成为现实。

由专业化的信托公司提供从土地归集、土地流转、土地经营、土地收益管理、土地信托利益分配、土地受益凭证交易流通、直至土地流转各个环节的综合风险控制等覆盖土地流通过程中的全链条、全方位的金融服务,能够切实可行地实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离,做到权属清晰、权责明确。推动土地资源合理再配置,促进土地的集约化和现代化经营,提高土地的生产能力和内在价值,使农民切实分享到土地增值所带来的收益。

农民承包的土地,是农民赖以生存的主要财产,是农民的命根子。农民承包土地的流转,我国制定的《农村土地承包法》、《物权法》以及农业部制定《农村土地承包经营权流转管理办法》,都有详细的规定,为农村进行土地承包经营权的流转提供了依据。

根据国土部公布的信息,截至2012年5月底,集体建设用地使用权发证率达到84%,宅基地发证率达到80%。中国农业部部长韩长赋在2013年年底全国农业工作会议上说,2014年中国将扩大农村土地承包经营权确权登记颁证试点范围,确定两个省开展整省试点,其他各省份至少要选择1个县开展整县试点。在试点的基础上,争取后年全面推开,力争5年基本完成。

目前国内的土地流转主要有五种模式,土地互换、土地出租、土地入股、宅基住房和股份合作。目前的模式存在着弊端,比较分散零散,法律文件不规范以及农户之间、家庭内部、农户与村委会、农户与产业方存在各种矛盾,产业品类存在局限性等。

“在农村土地流转中引入信托制度,利用信托制度的财产隔离、财产保护和财产管理功能,加快农村土地流转和利用,可以让产权充分市场化,实现土地流转的公平与效率。”北京信托首席研究员刘向东博士此前曾如此表示。

十八届三中全会公报指出:“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制机制。”其中提出,要赋予农民更多财产权利,这意味着未来农村土地流转会有重大改革,土地价值和土地收益分配要更多向农民倾斜。当然土地流转信托市场也会发生重大突破。

政策支持是土地流转信托能够循序推进的重要信号。在土地信托安排下,农村土地资源被有效盘活、作为生产要素进入市场并获得市场化收益。


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